Vì sao Thành phố mới Bình Dương vẫn thưa thớt sau 10 năm?

Thành phố mới Bình Dương được xây dựng từ tháng 4/2010 với kỳ vọng trở thành trung tâm hành chính mới của tỉnh Bình Dương, thay thế cho thành phố Thủ Dầu Một. Đô thị mới này có quy mô 1.000 ha, nằm trên địa bàn phường Phú Mỹ, xã Định Hòa (TP Thủ Dầu Một), xã Phú Chánh, Tân Hiệp, Tân Vĩnh Hiệp (huyện Tân Uyên) và xã Hòa Lợi (huyện Bến Cát) với tổng vốn đầu tư khoảng hơn 150.000 tỷ đồng.

Theo dự kiến, toàn bộ dự án được hoàn tất vào năm 2020 và trung tâm hành chính tỉnh Bình Dương được dời về đây. Tuy nhiên đến nay, dự án không phát triển được như kỳ vọng.

Theo quy hoạch ban đầu, dự án gồm các hạng mục chính như Khu đô thị vườn Tokyu Bình Dương, Trung tâm hành chính tập trung, khu công nghệ kỹ thuật cao của Maple Tree, Đại học Quốc tế Miền Đông, trường quốc tế của Tập đoàn giáo dục Kinderworld, trung tâm thương mại tài chính, nhà ở phục vụ cho 125.000 người định cư và hơn 400.000 người đến làm việc.

Hiện nay, dù hạ tầng đã hoàn thiện với những trục đường nội khu lớn dẫn vào khu đô thị mới này, Thành phố mới Bình Dương vẫn còn rất hoang vắng.

Với quỹ đất lớn dành cho các khu nhà ở cao và thấp tầng, hàng loạt dự án bất động sản đã được đầu tư và phát triển bởi nhiều chủ đầu tư trong nước và nước ngoài. Một trong những dự án đầu tiên của khu vực là khu căn hộ cao cấp IJC Aroma do Becamex là chủ đầu tư với quy mô hơn 2,1 ha và tổng vốn 728 tỷ đồng. Dự án cung cấp gần 500 căn hộ và các kiosk dành riêng cho kinh doanh thương mại. Giá giao dịch căn hộ của dự án này ở mức khoảng 20 – 27 triệu đồng/m2.

So với các khu vực mới như Thuận An, Dĩ An, số lượng các dự án bất động sản tại Thành phố mới ở mức hạn chế. Giai đoạn 2009 – 2014 có 3 dự án căn hộ được mở bán và không có dự án mới trong gần 5 năm. Đến 2018-2019, thời điểm bùng nổ các dự án căn hộ ở Bình Dương, Thành phố mới đóng góp 2 dự án vào thị trường, gồm Midori Park The View và giai đoạn 2 của Sora Gardens.

Sora Gardens II là dự án liên doanh giữa Công ty TNHH Becamex Tokyu và Công ty TNHH Mitsubishi Jisho Residence, gồm 2 block 24 tầng, cung cấp 560 căn hộ. Giá căn hộ tại đây dao động ở mức 33 – 35 triệu đồng/m2, hiện đã bán được khoảng 40%.

Mặc dù được quy hoạch bài bản, hiện đại và nhiều dự án bất động sản cao cấp, lượng người sống ở đây vẫn còn ít ỏi, không được như kỳ vọng. Chuỗi dự án Uni-Tower được đầu tư xây dựng quy mô lớn nhưng do không có người sinh sống, nhiều dãy nhà bắt đầu xuống cấp nhanh chóng

Những trục đường chính vào khu đô thị như Hùng Vương, Lý Thái Tổ, Lê Duẩn… đều được thiết kế rộng rãi nhưng rất ít người qua lại, ngay cả thời điểm trong tuần.

Bên cạnh các công trình được xây dựng từ ban đầu như trung tâm hành chính tỉnh, Đại học Quốc tế Miền Đông và một số dự án nhà ở…, không có nhiều dự án mới được thực hiện, trong khi các công trình cũ đã có dấu hiệu xuống cấp. Quỹ đất trống tại khu vực này cũng còn rất lớn.

Quỹ đất lớn, song các nhà đầu tư lại không mấy mặn mà. Thời gian qua, khu vực này hầu như không triển khai thêm các dự án mới mà chỉ tiếp tục phát triển giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.

Nguồn cung mới hạn chế, giới đầu tư không mặn mà khiến giao dịch nhà đất tại Thành phố mới Bình Dương dường như dậm chân tại chỗ. Nhiều sàn giao dịch bất động sản từng đổ về đây thời điểm năm 2014 đều trong trạng thái đóng cửa im lìm, thậm chí xuống cấp sau thời gian.

Dãy kios thương mại, shophouse đa số bị bỏ trống do không có ai thuê để kinh doanh do cộng đồng cư dân quá ít ỏi.

Một trong những nguyên nhân chính khiến dự án không thành công như mong đợi là do bất động sản ở đây được rao bán với mức giá ban đầu quá cao, chủ yếu ở phân khúc cao cấp, chỉ phù hợp với khách hàng đầu tư thay vì hướng đến nhu cầu ở thực của người dân địa phương là các cán bộ, công nhân viên trong các khu công nghiệp.

Bên cạnh đó, giới đầu tư nhận định Thành phố mới Bình Dương có vị trí xa trung tâm TP.HCM hơn các khu vực Thuận An, Dĩ An, trong khi lại thiếu hụt các tiện ích dân sinh như bệnh viện, chợ trường học, nhà giá rẻ… Chính vì vậy, để khu đô thị này hồi sinh cần có thời gian dài và sự đầu tư thêm cho đời sống của dân cư tại đây.

Khoảng cách từ Thành phố mới Bình Dương và thành phố Thủ Dầu Một đến khu trung tâm TP.HCM. Đồ họa: Nhân Lê.

Nguồn: https://zingnews.vn/thanh-pho-moi-binh-duong-van-thua-thot-sau-10-nam-post1104904.html

NHÌN RỘNG RA CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Theo một số nguyên nhân đã được lý giải từ góc nhìn 10 năm quy hoạch thành phố mới Bình Dương, vậy đâu sẽ là tiền đề và nền tảng để các dự án bất động sản trong tương lai sẽ đáp ứng được kỳ vọng về dân số.

Một dự án BĐS thành công chắc chắn phải là một dự án được hấp thụ tốt. Đặc biệt là sẽ được lấp kín bởi cư dân và không ngừng gia tăng về dân số tại khu dự án đó, chứ không phải một dự án huy động được nhiều nhà đầu tư. Đó chính là mục tiêu khi xây dựng các dự án BĐS: xây xong liệu có ai về ở không? Và sẽ bao nhiêu người về ở? Đạt được mức dân số quy hoạch trong bao lâu? đó mới là mục tiêu hướng đến.

ĐIỀU GÌ THU HÚT DÂN CƯ?

Để trả lời các câu hỏi trên cần phải trả lời một câu hỏi: Điều gì sẽ thu hút dân cư?

Đó chính là sự tiện lợi.

Tiện về khoảng cách, tiện về công việc, tiện về tiện ích và dịch vụ. Như vậy một dự án tương lai sẽ thành công và phát triển sẽ là các dự án đáp ứng được các điều thu hút cư dân ở trên.

Đầu tư vào các dự án quy hoạch đẹp hay các dự án hướng tới người mua thực?

Chắc chắn khi có càng nhiều người ở (cầu BĐS tại dự án chắc chắn cao), rõ ràng, dự án đáp ứng được nhu cầu của người dân, một khi làm được điều đó rồi, cầu BĐS tại khu vực này sẽ lại càng cao. Cầu cao, quỹ đất dự án hạn chế, đồng nghĩa thúc đẩy tăng giá, đó mới chính là đầu tư an toàn và đem lại lợi nhuận lớn nhất (cần phải hiểu đầu cơ và đầu tư, đầu cơ theo đó sẽ có tỷ lệ rủi ro cao hơn).

BÀI HỌC VỀ ĐẦU TƯ AN TOÀN

Theo đó, trước khi đầu tư vào một dự án, nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư nhỏ lẻ, nên lựa chọn BĐS hướng tới người ở thực. Phải đặt ra câu hỏi:

BĐS ở đây sẽ có người ở trong tương lai? và trong thời gian bao lâu?