CHUYÊN TRANG BẤT ĐỘNG SẢN TẬN TÂM- CHUYÊN NGHIỆP
Mỗi tỉnh có điều kiện kinh tế, diện tích, mật độ dân số khác nhau, do vậy, quy định về diện tích tối thiểu được cấp giấy chứng nhận cũng có sự khác nhau tùy theo quy định của mỗi tỉnh.
Diện tích cấp Sổ đỏ mới do tách thửa
Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.
Theo đó, để được tách thì thửa đất phải đáp ứng 02 điều kiện: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa và chiều cạnh thửa đất.
Diện tích tối thiểu là gì?
Căn cứ theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được phép nhỏ hơn.
Diện tích tối thiểu của 63 tỉnh thành
Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Như vậy, diện tích tối thiểu được phép tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định nên diện tích tối thiểu giữa các tỉnh thành là khác nhau.
(Quý vị có thể tra thông tin trực tiếp của từng tỉnh thành theo cú pháp: “diện tích cấp sổ tối thiểu tỉnh + tên tỉnh”).
Lưu ý: Cách tách thửa khi thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu
Mỗi tỉnh thành quy định điều kiện tách thửa là khác nhau, nhưng có điểm chung là diện tích thửa đất mới hình thành và diện tích thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
Tách thửa mà có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì phải làm sao?
Luật Đất đai còn quy định cách mà theo đó thửa đất dự định tách thửa không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu vẫn được phép tách thửa nếu phần diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu xin hợp thửa với thửa đất khác, cụ thể:
Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.
Như vậy, trường hợp tách thửa mà tạo thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng xin hợp thửa với thửa đất liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được phép tách thửa.
Ví dụ thực tế
Ông A có thửa đất ở diện tích 50m2 tại quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội. Ông A muốn tách làm 02 thửa để tặng cho 02 người con. Mặc dù thửa đất đã đáp ứng kích thước về chiều cạnh nhưng thiếu điều kiện về diện tích tối thiểu.
Căn cứ Điều 3 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội, diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại khu vực nội thành là 30m2.
Như vậy, ông A muốn tách thành 02 thửa thì thiếu 10m2.
Phương án tách thửa (lý thuyết) như sau: Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ thửa đất liền kề tối thiểu là 10m2 để đủ 60m2.
Mặc dù phương án tách thửa như vậy nhưng thực tế không dễ thực hiện vì không phải lúc nào người sử dụng thửa đất liền kề cũng muốn chuyển nhượng (không muốn bán).
Kết luận: Trên đây là quy định về diện tích tối thiểu cấp Sổ đỏ. Người dân cần lưu ý 02 vấn đề sau:
– Cấp Giấy chứng nhận lần đầu không cần quan tâm đến diện tích tối thiểu.
– Chỉ khi tách thửa (tạo thành thửa đất gốc và thửa đất mới) thì mới cần đáp ứng về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu.
(Nội dung có tham khảo tại: https://luatvietnam.vn/dat-dai-nha-o/dien-tich-toi-thieu-cap-so-do-567-28652-article.html)
